오피스텔 거래 급증 '실거주 의무 없어'

실거주 의무 없는 오피스텔, 거래량이 급증하고 있습니다. 2025년 하반기 들어 서울과 수도권을 중심으로 오피스텔 거래량이 급격히 증가하고 있습니다. 그 배경에는 ‘실거주 의무가 없는 상품 구조’와 ‘아파트 규제 강화’가 결합된 정책 환경이 있습니다.

정부가 발표한 10·15 부동산 안정화 대책 이후, 수도권의 대다수 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 구매 시 전입과 실거주 의무가 부과되었습니다.

하지만 오피스텔은 아파트와 달리 전입이나 실거주 요건 없이 매입이 가능하여 투자자와 실수요자 모두에게 새로운 대체 상품으로 부상하고 있습니다.​ 결국 오피스텔은 ‘준주택(準住宅)’이라는 특성이 규제가 아닌 ‘기회’로 작동하면서, 2025년 현재 거래량이 전년 대비 두 자릿수 이상 증가세를 보이고 있습니다.

오피스텔 시장이 다시 주목받는 이유

오피스텔은 건축법상 업무시설에 속하는 준주택으로, 상업지역이나 역세권 인근에 주로 공급됩니다. 기존에는 투자 상품으로 인식되었으나, 2025년 들어 전 세대의 주거 대체 수요가 높아지면서 관심이 폭발적으로 증가했습니다.​ 이 같은 현상은 다음과 같은 요인으로 설명됩니다.

• 주택청약제한 없음: 아파트와 달리 청약 통장을 사용하지 않고 자유롭게 분양이 가능합니다.
• 전입·거주 의무 없음: 실거주 요건이 없으므로 투자 및 임대 운영이 용이합니다.
• 대출조건 완화: 일부 지역에서 LTV(주택담보대출비율)가 60~70%까지 적용되어 자금 운용이 수월합니다.
• 입지 우수성: 대학가, 도심 업무지구, 교통축 중심에 위치해 임대수익 확보가 용이합니다.

이에 따라 오피스텔은 저금리 이후 자산가뿐만 아니라 청년층, 1인 가구, 신혼부부에게도 합리적 선택지로 부상했습니다.

2025년 기준, 실거주 의무 규제 현황

2025년 10월 현재, 정부의 실거주 의무 규제는 아파트에만 집중되어 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 아파트 구매 시 2년 실거주 의무가 발생하지만, 오피스텔은 관련 조항 적용을 받지 않습니다.​ 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법상 준주택으로 분류되어 다음과 같은 특징을 가집니다.

구분	아파트	오피스텔
법적 분류	공동주택	업무시설(준주택)
실거주 의무	있음 (2년 이상)	없음
청약제한	무주택 등 요건 존재	없음
전매제한	있음	대부분 없음
대출 LTV	평균 40~50%	최대 70%까지 확대 검토 중

 이와 같은 제도적 차이로 인해 오피스텔은 ‘비규제 상품’으로 간주되며, 단기간 거래량이 급증하는 현상이 나타나고 있습니다.

특히 강남 3구, 용산, 성수 등 수도권 핵심지에서 고가 오피스텔 거래가 크게 늘고 있으며, 일부 단지는 전용 84㎡ 이상 대형 평면으로 사실상 아파트 대체재 역할을 하고 있습니다.​

투자와 실거주의 경계가 모호해진 오피스텔

최근 오피스텔은 단순한 임대 수단을 넘어, 아파트 대체 주거공간으로 기능이 변화하고 있습니다. 특히 정부가 민간기업과 함께 추진하는 복합형 스마트 오피스텔 단지는 업무·주거·생활을 한 곳에 결합한 경쟁력 있는 상품으로 평가받고 있습니다.

예를 들어, 신축 오피스텔 단지에는 다음과 같은 트렌드가 반영되고 있습니다.

• 전용 면적 확대: 과거 20~40㎡ 중심에서 84㎡ 이상까지 확대
• 전용 가전·인테리어 적용: 주거용 표준 평면, 단열 및 방음 개선
• 공용시설 다양화: 피트니스, 코워킹 스페이스, 공유주방 등 복합 시설
• 스마트홈 시스템: IoT 기반 원격 제어, 에너지 절감 설비

이 같은 변화는 오피스텔이 단순한 ‘비주택 투자 상품’이 아니라, 도심형 생활주거 모델로 자리 잡고 있음을 보여줍니다.

오피스텔 거래 급증의 수치적 근거

한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 3분기 기준 전국 오피스텔 거래량은 전년 동기 대비 약 37% 증가했습니다.

특히 서울·경기 지역은 아파트 거래가 감소한 반면, 오피스텔 거래 비중이 전체 부동산 거래의 14%를 돌파했습니다.​

• 서울 강남·서초·용산 주요 지역의 거래량은 전 분기 대비 평균 2배 이상 증가
• 역세권 신규 오피스텔 분양 단지는 청약 경쟁률 30대 1을 기록
• 외국인 투자와 법인 매입 비율도 이전보다 확대

이는 아파트 실거주 규제 강화가 대체 상품으로의 수요 이동을 촉진했음을 방증합니다. 결국 오피스텔은 ‘규제 회피형 대체재’이자 ‘도심형 자산 투자처’로 기능하고 있습니다.

향후 시장 전망과 투자 유의점

전문가들은 현 오피스텔 시장 흐름을 단기 과열로만 보기 어렵다고 분석합니다. 정부의 공급 확대 기조와 금융 완화가 맞물린다면, 중장기적으로 오피스텔의 가치가 안정적 상승 곡선을 그릴 가능성이 높기 때문입니다.​ 다만 투자 시 유의해야 할 사항도 분명 존재합니다.

1. 세법상 주택 간주 가능성: 오피스텔이라도 실제 거주용으로 사용하면 주택 수에 포함되어 취득세·종부세 부담이 커질 수 있습니다.
2. 임대차 시장 리스크: 실거주자가 아닌 경우 공실 기간이 생길 수 있어, 임대 수익률을 현실적으로 계산해야 합니다.
3. 대출 상환 부담: 주택담보대출보다 금리가 다소 높고, 은행별 조건이 상이하므로 비교가 필요합니다.
4. 용도변경 제한: 업무용으로 등록된 오피스텔은 주거용 전입이 불가한 경우도 있으므로 계약 전 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다.

따라서 투자 목적이든 실거주 목적이든, ‘준주택’으로서의 법적 성격과 과세 기준을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.​

오피스텔은 실거주 의무가 없다는 제도적 유연성을 기반으로 2025년 현재 가장 빠르게 성장하는 부동산 유형으로 자리 잡고 있습니다. 주택시장 규제가 강화되면서 대체 투자와 실수요가 집중되고 있으며, 공급자 측에서도 대형 평면·생활형 편의시설을 갖춘 고급 오피스텔로 시장 재편이 진행 중입니다.

정부 역시 오피스텔을 아파트의 대체 주거 상품으로 인식하고 있으며, 도심 주거안정 정책의 한 축으로 활용할 가능성이 높습니다. 그러나 장기적으로는 세제나 대출 규제가 오피스텔에까지 확장될 여지가 있으므로, 투자자들은 제도 변화에 선제적으로 대응해야 합니다.

궁극적으로 오피스텔 시장의 확장은 단순한 ‘풍선 효과’가 아니라, 도심형 거주 패턴의 변화와 정책 구조 변화가 만들어낸 새로운 부동산 패러다임이라 할 수 있습니다.