2025년 아파트 증여 급증, 시사점과 유의사항

보유세 강화 발언과 증여 급증, 무엇이 바뀌었나?

2025년 9월까지 전국적으로 집합건물(아파트·다세대 등) 증여가 2만 6428건으로 집계되어, 지난해 같은 기간 대비 4.1% 증가하며 3년 만에 최대치를 경신했습니다. 특히 서울의 증여 건수는 5877건으로 19.6%나 증가해 전국 증가분의 약 90% 이상이 서울에 집중되었습니다. 과거 2020~2022년 고강도 보유세와 취득세 개편 등으로 한동안 줄었던 증여가 다시 급증한 배경에는 정부의 ‘보유세 강화’ 발언과 세제 개편 가능성, 그리고 집값 상승에 대한 불확실성 확대가 자리 잡고 있습니다.​

증여 트렌드 변화: 세금 인상 전망의 영향

최근 정부는 부동산 시장 안정 및 조세형평성을 이유로 고가주택·다주택자에 대한 보유세 인상, 조정대상지역 확대 가능성, 그리고 양도·취득·종합부동산세 강화 가능성을 연이어 언급했습니다. 실제로 대통령실, 경제부총리, 국토교통부 장관에 이르기까지 공식적으로 ‘증세가 모든 정책도구에서 제외되는 것은 아니다’라는 입장을 표명했으며, 시장에서는 이를 ‘정책 전환의 사전 신호’로 해석하는 분위기가 강합니다.​

정책 변화 흐름과 다주택자의 선택지

6·27 대출규제, 9·7 주택공급대책에도 불구하고 서울 등 주요 도시의 집값이 지속적으로 오르면서 거래는 줄고 증여가 대안으로 급부상했습니다. DSR(총부채원리금상환비율) 및 대출규제 강화로 실제 매매·구입이 어려워진 현실, 정책 불확실성이 커지는 상황은 부모세대 ‘직접 지원’과 증여를 더욱 촉진시키고 있습니다. 특히 강남 3구 등 고가주택 밀집지역에서는 2025년 상반기에만 월평균 증여 110건 이상으로 전년보다 36% 이상 증가해 눈길을 끌고 있습니다.​

증여 통계로 보는 유형별 특징과 지역별 동향

아파트를 포함한 집합건물 증여가 3년 만에 최대치로 집계된 가운데, 증여 증가의 93%는 서울이 견인한 것으로 나타납니다. 집합건물 전체 대비 아파트 비중이 가장 크며, 특히 고가 아파트·다주택자 위주로 증여 확산세가 두드러집니다. 2022년에는 총 3만4829건이 집계됐으나, 금리인상과 취득세 과세표준 변경 등으로 2023년 한 해 동안 증여가 다소 주춤했으나 지난해부터 다시 뚜렷한 반등세가 감지되고 있습니다.​

취득세·증여세 과세 기준 변화와 시장의 대응

증여 취득세 산출 기준이 공시가격에서 시가인정액(실거래가, 감정가, 경매가 등)으로 강화되며 세부담이 크게 증가한 것도 구조적 변수입니다. 한편, 국세청의 편법증여, 탈세 조사와 부동산감독원 신설 등 감시 강화 움직임도 병행되고 있습니다. 반면, 상속세 완화 기대감이 약해지면서 ‘생전 증여’로 방향을 튼 다주택자와 고령 보유자도 많아졌습니다.​

증여 증가 배경: 집값 상승과 규제 불확실성

2025년 들어 집값 상승세가 지속되며, ‘집 팔기 어려운 상황에서 세금 부담이 늘어나기 전 증여를 미리 해두자’는 수요가 강화되고 있습니다. 이는 양도세·종부세 등 정책 변화에 따른 ‘불확실성 해소 욕구’가 증여 증가를 촉진시키는 것으로 풀이됩니다. 전문가들은 세금에 예민한 다주택자·고가주택 보유자를 중심으로 증여, 매도, 보유 등 다양한 상담이 급증하고 있다고 전합니다.​

향후 전망: 정부 정책과 증여시장 방향

정부는 추가 증세 시기를 신중히 결정할 방침이나, 다주택자나 고가자산에 대한 과세강화 압박, 부동산 감독 제도 신설 등은 증여수요의 지속적인 확대·진화 가능성을 시사합니다. 일각에서는 ‘지방선거를 앞두고 증세가 늦춰질 수 있다’는 전망 속에서도, 시장에서 미리 움직임이 번지는 양상입니다. 특히 2025년 하반기 발표될 추가 대책이 예고되는 만큼, 증여는 한동안 ‘세금 방어 수단’으로 대두될 가능성이 높습니다.​

아파트 증여 급증 현상은 단순히 세제 변화가 아니라, 불확실성 크고 고가주택이 몰려 있는 서울·강남권을 중심으로 장기화할 수 있습니다. 실제 증여를 고민하는 경우 가족 전체의 소득, 자산분포, 미래세법 변화 및 취득세·증여세 산식까지 꼼꼼하게 검토해야 하며, 전문가 상담을 통한 ‘맞춤 시뮬레이션’이 권장됩니다.​