"전세의 월세화 가속" 내 집 마련 전략

전세의 월세화란 무엇인가?

‘전세의 월세화’란, 한때 우리나라 선호 주거 방식이었던 전세 제도가 점점 줄고, 반전세(보증금+월세)나 월세 형태로 빠르게 전환되는 현상을 말합니다. 이는 다음과 같은 원인에서 비롯됩니다.

• 금리 상승

2021년부터 미국발 기준금리 인상과 한국은행의 금리 인상으로 인해, 전세보증금을 돌려주는 데 필요한 대출 이자 부담이 커졌습니다. 집주인 입장에서는 전세금을 받아 이를 투자하거나 활용하기 힘들어졌죠. 오히려 월세로 돌려서 매달 안정적인 현금 흐름을 확보하는 게 유리해졌습니다.

• 자산가격 상승과 공급 부족

서울 등 핵심 지역의 집값이 높아지자, 세입자 입장에서도 한 번에 큰 목돈(전세 보증금)을 마련하기 힘들어졌습니다. 보증금 부담을 줄이는 월세나 반전세 계약을 택하는 사람이 늘고 있습니다.

• 제도 변화와 시장 환경 변화

임대차 2 법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 등으로 집주인의 선택권이 줄자, 집주인들이 아예 전세 자체를 꺼리게 되었습니다. 또, 점점 무주택 장기 세입자를 위한 정책이 확대되면서 전세의 존재 이유 자체가 약해지는 배경이 있습니다.

최근 KB부동산, 한국감정원 등의 자료에 따르면 전세 물량이 2023~2024년 들어 더욱 감소했고, 반면 월세 매물은 꾸준히 증가하는 추세입니다.

전세의 월세화, 실제로 시장에 미치는 영향

1) 세입자의 부담 증가

전세의 월세화는 사회 초년생, 청년, 신혼부부 등 내 집 마련 여정을 시작하는 계층에 특히 큰 부담이 됩니다. 예전에는 ‘2년 전세 계약’으로 한 번에 큰돈을 주고, 이후 목돈 모아 내 집 마련을 준비할 수 있었지만, 월세·반전세가 늘며 ‘저축 여력’이 감소합니다.

2) 목돈 마련 기회 축소

전세는 사실상 이자 없는 장기 대출이었습니다. 월세로 전환되면 같은 곳에 살아도 매년 수백~수천만 원의 ‘지출’(월세)이 늘어납니다. 이런 이유로 목돈을 모으기 어렵고, 내 집 마련까지 시간이 더 오래 걸릴 수밖에 없습니다.

3) 집주인의 수익 다변화

집주인들은 월세 수익으로 현금 흐름을 다변화할 수 있습니다. 하지만 시장에 따라 빈집 리스크도 존재합니다. 전세는 ‘한 번에 돈을 받고 직접 관리 필요 없음’의 장점이, 월세·반전세는 소액 단위의 잦은 계약 갱신·관리 필요 함정이 있기 때문입니다.

“우리나라는 전세계적으로 드문 ‘전세 제도’를 오래 유지해 왔으나, 금리 체계 및 금융환경이 미국 등 선진국과 비슷해짐에 따라 전세의 유지가 점점 더 어려워지는 중입니다. 결국 우리나라도 월세 위주의 주거시장 구조로 수렴할 가능성이 농후합니다.” 커넥티드그라운드 채상욱 대표 인터뷰

• 금리 정상화에 따른 전세가율 하락

앞으로도 금리가 쉽게 내려가지 않는 한 전세가율(매매가 대비 전세가)이 계속 하락하고, 월세화 현상은 가속화됩니다.

• 정책적 노력만으론 시장 힘에 역행하기 힘들 것

정부가 전세 대출 지원 등을 통해 한시적 완충 역할은 하겠지만, 근본적인 구조 변화는 피하기 어렵다는 전망입니다.

• 부동산, 금융지식, 소비·저축 성향 변화 필요

내 집 마련 전략도 이제 ‘전세 대체 월세 비용 감안, 투자·저축 포트폴리오’ 접근이 필요하다고 강조합니다.

전세의 월세화 시대, 내 집 마련 전략은 어떻게 바뀌어야 할까?

1) 월세 절감 플랜 우선 필요

월세화가 가속될수록 가장 우선시해야 할 것은 월세 지출 최소화입니다. 같은 지역이라도 신축, 브랜드, 교통 입지에 따라 월세 차이가 큽니다. 저렴한 지역·소형·비브랜드 아파트 반전세가 오히려 경제적일 수 있습니다.

2) 저축 계획 현실적으로 재설정

‘2년마다 전세 갱신 시 목돈 모을 것’이라는 생각보다, ‘월세 지출과 저축을 병행한다’는 전략으로 재설정해야 합니다. 이를 위해 자동이체 저축, 목적 펀드, 소액 분산 투자 등 다양한 목돈 마련 수단을 함께 계획하는 것이 좋습니다.

3) 청약 가점 쌓기/공공 분양 활용

청약 제도 역시 시대에 맞게 활용해야 합니다. 무주택자 가점, 예치금, 장기 입주 대기 등을 꼼꼼히 챙겨 준비하세요. 최근 트렌드는 ‘공공 분양(특공, 신혼특공, 생애최초)’에 집중하는 것입니다.

4) 정부, 지자체의 월세 지원 정책 체크

지역별로 청년, 신혼부부 대상 월세 지원, 보증금 지원 제도가 지속적으로 확대되고 있습니다. 자신의 조건에 맞는 대출 금리 인하, 보증금 지원 정책을 반드시 확인해 적극적으로 활용하는 것이 내 집 마련에 큰 도움이 됩니다.

5) 미래 가치 있는 입지 중심 장기 투자

월세 또는 반전세에 살더라도, 내 집 마련 시점의 목표 지역을 분명히 설정하고 그 지역의 공급계획, 인프라 변화, 역세권 재개발 등을 주기적으로 체크하세요. 부동산 시장의 ‘부의 이동’을 따라가려면 트렌드 파악과 분산 투자가 필수입니다.

6) 비주거용 투자/임대 전략 활용

수익형 부동산(오피스텔, 상가 등) 소액 투자를 통한 임대 수익 확보 전략도 내 집 마련 자금 준비의 새로운 방법일 수 있습니다. 단, 상가/오피스텔의 리스크(공실, 관리 등)는 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

전세의 월세화: 내 집 마련을 꿈꾸는 이들을 위한 전문가 조언

전문가들은 내 집 마련에 있어 다음과 같이 조언합니다.

- 무주택 기간이 길어질수록 유리한 정책 활용

청약, 각종 세금 감면, 주택 마이너스 통장 등 다양한 지원 정책이 무주택 기간을 기준으로 차별화되고 있습니다. ‘빨리 집 사야 한다’는 조바심보다 ‘나에게 가장 유리한 지점’에서의 구매 시기를 찾는 것이 바람직합니다.

- 주거와 자산 증식을 분리해 생각

내 집 마련은 곧 자산 증식/투자와 동일하게 여기지 말아야 합니다. 특히 서울 등 수요 집중 지역에서 내 집 마련 부담이 클수록, 자신 삶의 안정과 자산 운용 전략을 구분해 접근해야 장기적인 부의 성장이 가능합니다.

- 부동산 경기 및 금리 전망 예측

현재 금리 인상 국면이 마무리되더라도, 미래 금리 전망, 인플레이션, 정부 부동산 대책에 따라 시장 흐름이 크게 변할 수 있습니다. 시장 지표, 시황 브리핑(한국감정원, KB부동산, 커넥티드그라운드 등)을 습관적으로 확인하는 것이 리스크를 줄인다.

- 다양한 금융상품+저축수단 활용

전세로 지내며 목돈이 필요 없는 시대가 저물고 있습니다. 적금, 펀드, 달러저축, ETF 등 다양한 금융상품을 활용해 분산 투자/저축을 병행하면 내 집 마련까지의 시간을 단축할 수 있습니다.

정부·지자체의 대응과 정책 방향

전세의 월세화 가속 현상은 정치·정책적으로도 큰 이슈입니다. 다음과 같은 대응이 이루어지고 있습니다.

1) 월세 지원 확대

중앙정부와 지방자치단체 모두 청년, 신혼부부, 저소득층 등에게 월세 지원 사업을 확대하는 추세입니다. 예를 들어 2024년부터 서울시는 청년 월세 20만 원 지원 조건을 확대했고, 보증금 지원 프로그램, LH전세임대 등 다양한 공공임대가 확대되고 있습니다.

2) 전세사기 예방과 지원

전세 사기 위험이 커지자, 국토교통부가 보증보험, 긴급 대출 등 전세사기 방지 정책을 강화했습니다.

3) 공공주택 공급과 금융 지원 병행

LH, SH 등 공공주택 공급을 확대하고, 전세·월세 대출의 금리 부담을 낮추는 방향으로 정책이 지속 발전 중입니다.

내 집 마련, 전세의 월세화 시대엔 전략이 달라져야 한다

‘전세의 월세화’는 피하기 어려운 구조적 변화입니다. 더 이상 전세만을 기반으로 한 내 집 마련 전략이 통하지 않는 시대가 왔습니다. 시장 구조의 변화에 민첩하게 대응하고, 자신의 삶과 자산 계획에 맞춘 전략적 접근이 필요합니다.