부동산 대책 여파… “전세 대란 가능성도”

정부의 부동산 대책 발표 이후 시장이 크게 요동치고 있습니다. 대출 규제 강화, 세제 변화, 공급 계획 조정 등 여러 정책이 동시에 적용되면서 매매와 전세 시장의 구조적 변화가 나타나고 있습니다.

특히 수도권을 중심으로 전세 매물이 급감하고 있어 “전세 대란 가능성”에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있습니다.

1. 정부 부동산 대책의 주요 내용

2025년 현재 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 세 가지 축을 중심으로 정책을 시행하고 있습니다.

첫째, 대출 제한 강화 정책입니다. LTV(담보인정비율)가 낮아지고, 다주택자에 대한 추가 대출이 사실상 차단되었습니다.

둘째, 세제 개편을 통한 시장 수요 조정입니다. 양도세 완화 기한이 종료되면서 매도 유도 효과는 약화되었고, 종합부동산세의 과세 기준도 강화되었습니다.

셋째, 공급 체계의 재조정입니다. 수도권 신도시 공급은 유지되지만 서울의 재건축과 재개발은 안전성 검토 강화로 인해 지연되는 사례가 많습니다.

이러한 조치들은 투기 방지와 시장 안정이라는 목적 아래 시행되었지만, 단기적으로는 거래 위축과 전세 수요 급증이라는 부작용을 낳고 있습니다.

2. 전세 시장에 미친 직접적 영향

정책 발표 이후 전세 시장에서 가장 두드러진 변화는 ‘전세 매물 급감’입니다. 집주인들이 매매를 미루고 전세 계약을 연장하거나 월세로 전환하면서 시장에 신규 전세 물량이 줄어들고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 10월 기준 서울 전세 매물은 전년 대비 약 30% 가까이 감소했습니다.

한편, 금리 인상 기조가 이어지면서 세입자들의 전세 대출 부담이 커지고 있습니다. 예를 들어, 3억 원 전세 대출의 월 이자는 2년 전보다 약 30만 원 이상 높아졌습니다.

이처럼 대출 한도가 줄고 이자 부담이 커지자 세입자들이 원하는 지역이나 평형대를 선택하기가 한층 어려워지고 있습니다.

결과적으로 서울 주요 지역의 전세가격은 지속적으로 상승하고 있습니다. 강남·서초·마포 등 인기 지역의 전세가는 최근 3개월 사이 평균 6~9%가량 인상되었습니다.

3. 전세난과 함께 확산되는 “월세화” 현상

전세 매물이 줄어들자, 시장에서는 ‘월세화’가 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 집주인들은 고금리로 인한 금융비용을 부담하기보다 월세 수입을 선호하고 있습니다.

이에 따라 2025년 9월 기준 서울 지역의 월세 비중은 전체 임대 거래의 51%를 차지하며, 통계 작성 이후 처음으로 전세 비중을 넘어섰습니다.

세입자 입장에서는 매달 월세를 납부해야 하므로 실질 생활비 부담이 크게 증가하고 있습니다. 특히 사회 초년생과 신혼부부는 기존 전세보다 불리한 조건의 주거 계약을 체결할 가능성이 높아지고 있습니다.

전세난이 월세난으로 이어지는 현상은 단기간에 해소되기 어려운 구조적 문제로 평가됩니다.

4. 지역별로 다른 전세 시장 온도차

서울과 수도권은 심각한 전세난을 겪고 있는 반면, 지방의 상황은 지역별로 차별화되고 있습니다. 부산, 대구, 광주 등은 매매 거래 침체로 인해 전세 공급이 다소 여유로운 편입니다.

그러나 경기 북부, 인천, 고양, 김포 등은 재개발로 인한 이주 수요 폭증과 입주 지연이 겹쳐 전세 품귀 현상이 두드러지고 있습니다.예를 들어, 부천과 김포 일부 지역은 2025년 9월 기준 전세가격이 한 달 새 평균 5% 상승했습니다.

반면 울산과 창원 등 일부 지방 도시는 공급 과잉으로 전세가격이 보합세를 보이고 있습니다. 이처럼 지역 간 전세 시세의 격차가 확대되면서 “전세 양극화” 현상이 심화되고 있습니다.

5. 전문가들이 경고하는 전세 대란 가능성

전문가들은 올해 말에서 내년 초 사이 전세 대란이 현실화될 가능성이 있다고 보고 있습니다.

그 근거는 네 가지로 요약됩니다.

• 첫째, 공급 공백으로 인한 전세 매물 부족입니다.
• 둘째, 고금리 지속으로 전세자금대출 부담이 유지되고 있다는 점입니다.
• 셋째, 세제 강화로 인해 다주택자 매물이 시장에 유입되지 못하고 있습니다.
• 넷째, 대규모 입주 단지의 일정 지연이 이어지고 있습니다.

국토교통부는 2026년까지 공공임대 10만 호를 추가 공급하겠다고 밝혔지만, 이들이 실제 입주 가능한 시점은 최소 2년 이후입니다.따라서 단기적으로 전세난이 완화되기는 어려운 구조입니다.

특히 금리가 내년까지 현 수준을 유지한다면 전세 수요는 월세로 더 빠르게 이동할 가능성이 높습니다.

6. 세입자를 위한 현실적 대응 전략

이처럼 전세 시장 불안이 커지는 상황에서 세입자들은 다음과 같은 실질적인 전략을 취해야 합니다.

• 전세보증보험에 가입해야 합니다. 보증금 반환 불이행 위험이 커지고 있으므로, 반드시 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.
• 반전세나 월세 전환을 전략적으로 검토해야 합니다. 금리 부담이 큰 상황에서는 초기 보증금을 낮추는 방향으로 협상하는 것이 유리합니다.
• 거주 지역 범위를 확대해야 합니다. 중심지 대신 교통 접근성이 좋은 신도시나 인접 지역을 고려하면 예산 절감 효과가 있습니다.
• 금융기관별 대출 상품을 비교해야 합니다. 전세자금대출 한도와 금리가 은행마다 다르므로, 조건을 세밀히 비교해 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.

세입자가 이러한 준비를 병행한다면 불확실한 시장 속에서도 주거 안정을 유지할 가능성이 커집니다. 장기적으로는 정부가 공급 확대와 제도적 보호를 병행해야만 전세 시장이 균형을 되찾을 수 있을 것입니다.

2025년 현재 대한민국 부동산 시장은 정책 효과와 금리 환경이 뒤엉켜 복잡한 국면을 맞고 있습니다. 거래 위축, 전세 매물 감소, 월세 비중 상승이라는 흐름은 단기간에 끝나지 않을 가능성이 높습니다.

“전세 대란”이라는 표현이 과장이 아닐 정도로 실수요자의 부담은 이미 임계점에 다다르고 있습니다.

따라서 정부의 공급 확대 속도 조절과 세입자 보호 정책의 정교한 실행이 어느 때보다 절실한 시점입니다.