신탁 부동산 전세 사기 유형 및 예방법

신탁 전세 사기는 부동산 신탁 제도의 구조적 허점을 노려 임차인의 전세보증금을 편취하는 범죄 유형입니다. 신탁이란 부동산 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 소유권을 가지는 제도입니다. 이때 임대인(위탁자)은 신탁회사의 동의 없이는 임대차 계약을 체결할 권한이 없습니다.

신탁 전세 사기는 주로 임대인이 신탁 사실을 숨기거나, 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결해 임차인으로부터 전세보증금을 받아 챙기는 방식으로 이뤄집니다. 임차인은 등기부등본이나 신탁원부를 꼼꼼히 확인하지 않으면 신탁 부동산임을 알기 어렵고, 계약이 무효가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입을 수 있습니다.

신탁 전세 사기의 주요 수법

신탁 전세 사기는 다음과 같은 방식으로 이뤄집니다.

• 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약 체결: 임대인이 신탁회사에 부동산을 맡긴 후, 신탁회사의 동의 없이 임차인과 전세계약을 맺고 보증금을 편취합니다.
• 권리관계의 복잡함을 악용: 신탁 부동산의 등기부등본에는 신탁계약이 명시되어 있지만, 임차인이 이를 제대로 확인하지 않거나 신탁원부를 발급받지 않으면 실제 소유권이 신탁회사에 있다는 사실을 모를 수 있습니다.
• 임차인의 법률적 무지 이용: 임차인이 신탁 부동산의 구조와 위험성을 잘 모르는 점을 악용해, 마치 임대인이 정상적으로 임대할 권한이 있는 것처럼 속입니다.

이러한 사기 수법은 주로 시세 파악이 어려운 신축 빌라, 다가구주택, 비아파트 등에서 많이 발생합니다.

신탁 전세 사기의 피해 사례

신탁 전세 사기의 대표적인 피해 사례는 다음과 같습니다.

• 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우: 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적으로 효력이 없으므로, 신탁회사나 새로운 소유자가 건물 인도를 요구하면 임차인은 퇴거해야 하며, 보증금 반환을 요구할 수 없습니다.
• 주택임대차보호법 적용 불가: 신탁 부동산에 대한 임대차 계약이 적법하지 않으면, 임차인은 주택임대차보호법상 보호를 받지 못합니다.
• 우선변제권 문제: 신탁 부동산의 경우, 신탁회사가 우선순위 채권자가 되어 임차인의 전세보증금이 우선 변제되지 않을 수 있습니다.

신탁 전세 사기 예방법

신탁 전세 사기를 예방하려면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 등기부등본 ‘갑구’ 확인: 해당 부동산이 신탁 등기되어 있는지 등기부등본의 ‘갑구’에서 반드시 확인해야 합니다.
• 신탁원부 발급: 신탁원부를 발급받아 임대차 계약에 신탁회사의 동의가 필요한지, 실제 임대권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다.
• 신탁회사 동의서 확인: 임대차 계약서에 신탁회사의 명의와 동의서가 첨부되어 있는지 반드시 확인해야 하며, 의심스러울 경우 신탁회사에 직접 사실관계를 문의해야 합니다.
• 월세 계약 고려: 신탁 부동산은 전세 계약보다는 월세 계약이 상대적으로 안전할 수 있으므로, 전세 계약이 불가피하다면 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

신탁 전세 사기와 기타 전세 사기 유형 비교

유형	주요 수법	피해 사례	예방법
신탁 전세 사기	신탁회사 동의 없는 계약, 권리관계 악용	보증금 미반환, 법적 보호 미적용	신탁원부·등기부등본 확인, 동의서 필수
깡통전세	매매가보다 높은 전세가, 갭투기	보증금 미반환, 명의 변경	시세 확인, 등기부등본 확인
이중/중복계약	한 집에 여러 계약, 중개인·임대인 공모	보증금 이중 편취	계약서·등기부등본 철저 확인
불법건축물 사기	불법 개조·증축, 용도 위반	퇴거, 보증금 미반환	건축물대장·등기부등본 확인
직거래 사기	신분증·서류 위조, 집주인 사칭	보증금 편취, 계약 무효	중개업소 이용, 신분·서류 대조

신탁 전세 사기 피해 시 대처법

만약 신탁 전세 사기의 피해를 입었다면 다음과 같이 대응해야 합니다.

• 신속한 법률상담: 변호사 등 전문가와 상담해 계약의 효력, 보증금 반환 가능성, 소송 등 법적 대응 방안을 모색해야 합니다.
• 전세사기 피해자 지원제도 활용: 정부 및 지자체의 전세사기 피해자 지원제도, 주거안정 특별법 등을 적극적으로 활용해야 합니다.
• 경찰 신고 및 소송: 사기 혐의가 명백하다면 경찰에 신고하고, 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 신속한 퇴거 및 추가 피해 방지: 신탁회사나 새로운 소유자가 인도를 요구할 경우, 추가 피해를 막기 위해 신속히 퇴거하고, 보증금 반환 절차에 집중해야 합니다.

신탁 전세 사기 예방 체크리스트

• 등기부등본 ‘갑구’에서 신탁 등기 여부 확인
• 신탁원부 발급 및 임대권한 확인
• 신탁회사 동의서 첨부 여부 확인
• 계약 전 신탁회사에 직접 문의
• 중개업소를 통한 안전한 거래
• 시세, 권리관계, 계약서 내용 꼼꼼히 검토

신탁 전세 사기는 부동산 신탁제도의 구조적 복잡성을 악용해 임차인의 법적 무지와 허점을 노리는 범죄입니다. 피해를 예방하려면 반드시 등기부등본과 신탁원부를 꼼꼼히 확인하고, 신탁회사의 동의서가 첨부된 계약만 체결해야 합니다. 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 신탁 전세 사기는 누구나 피해자가 될 수 있으므로, 항상 주의를 기울이고 사전에 철저히 확인하는 습관이 중요합니다.