11일부터 전세대출 ‘보증비율 축소’ 본격 시행

2025년 6월 11일부터 SGI서울보증, 6월 13일부터 주택도시보증공사(HUG)가 전세대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 일괄적으로 낮춥니다. 이는 전세대출 사고 발생 시 보증기관이 은행에 대신 갚아주는 금액이 줄어드는 것으로, 대출을 받으려는 임차인과 은행 모두에게 중요한 변화입니다. 특히 수도권의 경우 80% 또는 70%까지 추가 인하하는 방안도 정부가 검토 중입니다.

보증비율 축소의 배경과 정부 정책 방향

전세대출 보증비율 축소는 가계부채 관리와 전세시장 안정화를 위한 정부의 강도 높은 정책 기조에서 비롯되었습니다. 최근 전세대출이 급증하면서 전셋값과 집값 상승을 부추기고, 대출 규모 역시 위험수위에 도달했다는 진단이 잇따랐습니다. 국토연구원에 따르면 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값이 연간 8.21% 상승하는 효과가 나타난 바 있습니다.

정부는 무주택 실수요자 보호와 시장 과열 방지라는 두 가지 목표를 동시에 추구하며, 수도권 고가 전세에 대한 보증 축소와 상환능력 중심의 대출 심사 강화 등 추가 대책도 검토 중입니다.

전세대출 보증비율 축소, 무엇이 달라지나?

이번 정책 시행으로 가장 큰 변화는 아래와 같습니다.

• 보증비율 90%로 하향: 기존에는 전세대출금 전액(100%)을 보증기관이 책임졌지만, 앞으로는 90%만 보증합니다. 예를 들어 3억 원 전세대출의 경우 기존엔 3억 원 모두 보증됐으나, 앞으로는 2억 7천만 원까지만 보증됩니다.
• 금융사 심사 강화: 은행은 보증이 되지 않는 10%에 대해 신용대출 수준의 별도 심사를 적용할 예정입니다. 이에 따라 대출 심사가 까다로워지고, 일부는 대출 한도가 줄거나 대출 자체가 어려워질 수 있습니다.
• 대출 금리 상승 가능성: 은행이 부담하는 리스크가 커지면서, 전세대출 금리가 오를 수 있습니다.
• 소득 심사 기준 강화: 서울보증은 유주택자이면서 전세보증금 대비 대출금이 60%를 초과하는 임차인에 대해 연간 소득 대비 원리금상환비율(DSR) 40% 이하 기준을 적용합니다. 즉, 연소득의 40% 이상을 원리금 상환에 써야 한다면 보증이 어렵습니다.

임차인과 임대차 시장에 미치는 영향

보증비율 축소로 인해 전세대출을 통한 자금 마련이 어려워지고, 대출 한도도 줄어들게 됩니다. 특히 소득이 적거나 기존 대출이 많은 유주택자는 대출 가능 금액이 크게 줄어듭니다.

• 전세의 월세화 가속: 대출이 어려워지면 목돈 마련이 힘든 세입자들이 월세로 돌아서는 현상이 빨라질 수 있습니다. 이미 전세사기 등으로 월세 비중이 커지고 있는 상황에서, 이번 정책은 월세 전환을 더욱 촉진할 전망입니다.
• 주거비 부담 증가: 월세는 전세대출 이자보다 부담이 크기 때문에, 서민층의 주거비 부담이 늘어날 수 있습니다.
• 계약 연장 시 대출 한도 축소: 기존 전세 계약을 연장할 때도 대출 한도가 줄어들 수 있어, 일부 임차인은 심사를 통과하지 못할 가능성도 있습니다.

전세대출 보증비율 축소에 대한 시장 반응과 전망

시장에서는 임대차 시장의 불안정성이 커질 수 있다는 우려와 함께, 서민 주거 부담 완화를 위한 보완책 필요성이 제기되고 있습니다. 정부는 제도 시행 시 유예기간을 충분히 두고, 저소득층을 위한 월세 보조 정책 등 보완책을 마련하겠다고 밝혔습니다.

• 임차인 보호 목소리: 대출 축소로 인한 주거 불안을 해소하기 위해, 중저가 전세주택에 공적 보증을 집중하고, 고가 전세에는 상환능력 중심 대출 기준을 강화하는 방안이 논의되고 있습니다.
• 은행권 변화: 은행들은 보증 비율 축소에 따라 대출 심사와 금리 정책을 재조정할 전망입니다.

앞으로의 정책 방향과 실수요자 대응 전략

정부는 보증비율 추가 인하(수도권 80% 혹은 70%)와 함께, 임차인 소득·기존 대출 등 상환능력 중심의 심사 강화, 전세사기 예방 등 다양한 보완책을 검토하고 있습니다.

실수요자를 위한 대응 전략:

• 전세대출을 계획 중이라면, 본인의 소득과 기존 대출 현황을 미리 점검해야 합니다.
• 대출 한도와 금리 변동 가능성을 감안해 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
• 정부와 지자체의 월세 지원 정책, 보증금 지원 상품 등 대체 방안도 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.

전세대출 보증비율 축소, 변화에 대비하는 자세 필요

6월 11일부터 시행되는 전세대출 보증비율 축소는 임차인, 임대인, 금융권 모두에게 큰 파장을 미칠 정책입니다. 대출 한도 축소, 금리 인상, 월세화 가속 등 다양한 변화가 예상되는 만큼, 시장 참여자 모두가 변화에 대비한 전략 마련이 필요합니다. 정부 역시 서민 주거 안정을 위한 실효성 있는 보완책 마련에 속도를 내야 할 시점입니다.