강남3구·용산구 집값 급등, 수도권까지 확산

최근 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 중심으로 시작된 집값 상승세가 인접 지역과 수도권으로 빠르게 확산되고 있습니다. 정부의 강력한 규제와 시장 안정화 대책에도 불구하고, 핵심지 위주로 가격이 오르고, 그 영향이 주변 지역과 경기권 주요 신도시까지 번지고 있는 상황입니다. 

강남 3구·용산구 집값 상승의 배경

서울 강남3구와 용산구는 오랜 기간 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상, 재건축 기대감, 우수한 입지로 인해 집값이 꾸준히 상승해 왔습니다. 2025년 들어서도 이들 지역의 아파트 매매가격은 전주 대비 상승폭이 커지며 15주 연속 오름세를 기록하고 있습니다. 서초구, 강남구, 용산구 모두 상승폭이 확대되었고, 특히 반포·잠원동, 대치동 등은 재건축 이슈로 수요가 집중되고 있습니다.

이러한 상승세의 배경에는 다음과 같은 요인이 있습니다.

• 공급 부족과 대출 규제, 경기 불안 등 복합적 요인
• 재건축·재개발 기대감 및 한강 조망 등 입지 프리미엄
• ‘똘똘한 한 채’ 수요 집중 현상
• 정책 불확실성에 따른 실수요자의 매수 심리 강화

토지거래허가구역 확대와 규제 강화

정부와 서울시는 집값 급등을 억제하기 위해 강남3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 2025년 3월 24일부터 6개월간 적용되며, 필요시 연장될 예정입니다. 이 조치로 해당 지역 아파트 40만 가구에 대해 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 원천적으로 금지되고, 실거주 목적 매수만 허용됩니다.

주요 규제 내용은 다음과 같습니다.

• 강남3구·용산구 아파트 전역 토지거래허가구역 지정
• 실거주 목적 외 매매 제한, 갭투자 차단
• 다주택자 및 갭투자 관련 대출 엄격 관리
• 정책대출(디딤돌·버팀목 등) 금리 인상 가능성
• 시장 과열 지속 시 추가 규제(조정대상지역, 투기과열지구 등) 예고

이처럼 강력한 규제에도 불구하고, 핵심지 집값은 단기적으로 숨 고르기 후 다시 상승세를 보이고 있습니다.

풍선효과: 인접 지역과 수도권으로의 확산

강남 3구·용산구가 규제 강화로 묶이자, 수요는 자연스럽게 인접 지역과 수도권으로 이동하고 있습니다. 마포, 성동, 양천, 강동, 분당, 과천 등 한강 벨트와 경기권 신도시가 새로운 투자처로 주목받고 있습니다.

• 성동구: 강남·용산과 인접, 한강 조망, 재개발 호재로 아파트값이 올 들어 2.38% 상승. 강남 3구 제외 서울 내 가장 높은 상승률 기록.
• 마포·양천·강동구 등: 한강 벨트로서 매수세 유입, 가격 상승세 동반.
• 경기 분당, 과천 등: 서울 대체 투자처로 부상.

이러한 ‘풍선효과’는 규제의 빈틈을 노린 투자 수요와 실수요자 모두에게 영향을 미치고 있습니다.

정부의 추가 대응과 시장 전망

정부는 이상거래, 집값 담합, 업계약 등 시장 교란행위에 대한 기획조사를 실시하고, 필요시 토지거래허가구역 추가 지정, 대출 규제 강화 등 특단의 조치를 예고했습니다. 특히 수도권 1기 신도시까지 점검 대상을 확대하며, 집값 안정화에 총력을 기울이고 있습니다.

부동산 전문가들은 다음과 같은 전망을 내놓고 있습니다.

• 강남3구·용산구 등 핵심지역은 제한적 회복과 국지적 강세 흐름 지속.
• 서울·수도권과 지방 간 양극화 심화.
• 재건축·재개발 단지 중심의 가격 상승세 유지 가능성.
• 규제가 강화될수록 실수요자 내 집 마련 고민 심화, 대체 투자처로의 이동 가속화.

수도권 집값, 어디까지 오를까?

수도권 집값 역시 서울 핵심지 집값 상승의 영향을 받고 있습니다. 경기 성남 분당, 과천 등은 이미 대체 투자처로 부상했으며, 수도권 신도시와 역세권, 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 가격이 들썩이고 있습니다.

• 신도시 및 역세권: 교통 개선, 개발 호재 등으로 투자 수요 집중
• 기존 단지: 상대적으로 덜 오른 단지에 실수요자 관심 증가
• 분양권 시장: 최근 입주 앞둔 아파트 분양권에 대한 수요도 확대

이처럼 수도권 전반에 걸쳐 집값 상승세가 확산되고 있으며, 정부의 추가 규제와 시장 심리 변화에 따라 향후 변동성이 더욱 커질 수 있습니다.

실수요자와 투자자, 어떻게 대응해야 할까?

급변하는 부동산 시장에서 실수요자와 투자자는 다음과 같은 전략적 접근이 필요합니다.

• 규제지역 내 실거주 목적 매수만 가능하므로, 실수요자는 내 집 마련 시점과 지역 선택을 신중히 판단
• 대출 규제 강화, 금리 인상 가능성 등 금융 환경 변화에 대비
• 상대적으로 덜 오른 기존 단지, 분양권 등 대체 투자처에 관심
• 정부의 추가 규제 및 시장 동향 지속 모니터링

특히 부동산 금융, 정부 지원 대출 등 정책 변화에 민감하게 대응하는 것이 중요합니다.

집값 상승세가 강남 3구·용산구를 넘어 수도권 전역으로 확산되는 현상은 단순한 가격 변동을 넘어, 시장 구조와 정책, 실수요자와 투자자 모두에게 큰 변화를 요구하고 있습니다. 앞으로도 정부의 규제와 시장의 반응, 그리고 수도권 외곽까지 이어지는 풍선효과의 향방에 주목해야 할 시점입니다.