오늘부터 토허제 확대 적용, '갭투자' 금지

2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역에서 '토지거래허가제(토허제)'가 확대 시행되며, 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 전면 금지되었습니다. 이번 조치는 주택시장의 과열을 잡기 위한 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로, 수도권 부동산 시장의 구조를 근본적으로 바꾸는 강력한 규제로 평가됩니다.​

10·15 대책 핵심 요약

10·15 부동산 대책은 ‘실거주 강화·투자 억제·대출 제한’ 세 가지 원칙을 중심으로 발표되었습니다.

서울 전역과 경기 과천, 분당, 광명, 하남, 의왕 등 12개 지역이 토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역으로 새로 지정되었습니다.

이 지역에서는 20일부터 주택을 구매하려면 2년간의 실거주 의무가 부과되며, 전세로 잔금을 치르는 ‘갭투자’는 불가능하게 되었습니다.​ 또한, 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 축소, 시가 15억 원 초과 주택의 대출 한도는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 제한되었습니다. 사실상 현금 구매자만 거래가 가능한 구조가 된 것입니다.​

토지거래허가제란 무엇인가

토지거래허가제는 부동산 거래 전, 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야만 매매가 가능한 제도입니다. 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되며, 형사처벌(2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)까지 받을 수 있습니다.

이번에 확대된 토허제의 가장 중요한 변화는 실거주 의무 강화입니다. 허가를 받고 구입한 주택은 2년간 실제로 거주해야 하며, 임대를 놓거나 전세를 끼는 행위가 금지됩니다.

즉, 과거 ‘전세를 끼고 내 집을 사는’ 형태의 레버리지 투자가 제도적으로 봉쇄되었습니다.​

수도권 주요 규제 지역과 적용 범위

정부가 새로 지정한 토허제·조정대상지역은 다음과 같습니다.

• 서울 25개구 전체
• 경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 하남, 의왕, 군포, 안양, 구리, 남양주, 고양(일산동·덕양)

이 지역의 거래는 모두 허가 대상이며, 실거주 목적의 1 가구 1 주택자만 일정 조건 하에 구매 가능합니다.

특히 최근 거래 집중도가 높았던 강남, 마포, 용산, 분당 등지는 이번 조치로 매수 문의가 급감했습니다.​

“갭투자 5일장” 현상과 시장 반응

규제 시행 직전, 서울을 비롯한 수도권에서는 ‘갭투자 5일장’ 현상이 벌어졌습니다.

정부 발표 후 5일 동안, 서울에서만 485건의 신규 아파트 거래가 몰리며 일부 지역 공인중개소는 휴일에도 문을 열었습니다.​ 전세 계약을 활용한 잔금 처리, 명의 이전, 증여 계약 등 규제 직전 급매물이 거래된 것입니다.

하지만 오늘(20일) 이후부터는 동일 방법의 거래가 허용되지 않으며, 기존의 계약만 소급 예외가 적용됩니다.

전문가들은 단기적 거래 급증 이후 거래 절벽이 불가피하다고 지적하고 있습니다. 매수심리 위축과 전세 매물 감소가 동시에 나타날 가능성도 제기됩니다.​

시장 영향: 거래 절벽과 전세불안

이번 조치의 직접적인 영향은 두 가지입니다.

첫째, 거래 급감입니다. 현금 보유자가 아니면 신규 주택 매수가 어려워지기 때문에, 11월 이후 수도권 아파트 거래량은 전년 대비 50% 이상 감소할 가능성이 큽니다.

둘째, 전세 시장 불안입니다. 기존 전세 매매 수요가 차단되면서, 전세 공급이 줄고 전세가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 있습니다.

한국감정원 통계에 따르면, 대책 발표 후 일주일 사이 강북 8개 구 전세가격이 평균 0.08% 상승했습니다. 시장에서는 “매수 진입은 막혔는데 전월세 수요는 그대로 남았다”는 의견이 우세합니다.​

향후 전망과 정부 과제

이번 ‘갭투자 금지·토허제 확대’는 자산시장 안정에는 긍정적 효과가 있지만, 거래경색과 실수요자 혼란을 동시에 초래할 전망입니다.

정부는 주택 공급 확대, 청년·무주택자 지원책, 전세대출 회수 완화 등 후속 조치를 단계적으로 내놓을 계획입니다.

특히 내년 상반기에는 ‘실거주 예외 허용 요건 완화 안’이 검토 중으로, 이사·직장 이동 등 불가피한 사유에 대한 예외 조항이 추가될 가능성이 있습니다.​ 경제 전문가들은 “이번 조치는 단기 투기 억제 효과가 뚜렷하겠지만, 공급 확대와 전월세 시장 안정이 병행되지 않으면 가격 불안이 재점화될 수 있다”라고 경고하고 있습니다.

투자의 시대에서 ‘거주의 시대’로

2025년 10월 20일부로 부동산 시장은 전환점을 맞이했습니다. ‘투자 중심의 주택시장’에서 ‘실거주 중심의 거주의 시대’로 패러다임이 변화하고 있습니다. 갭투자 금지는 단순한 거래 규제가 아니라, “투자와 거주의 분리된 시장 구조를 바로잡겠다”는 정책적 선언입니다.

이번 대책이 투기를 잠재우고, 서민과 무주택자의 안정적 주거를 회복시킬 수 있을지는 향후 6개월의 시장 반응이 중요한 시험대가 될 것입니다.​